Conheça o Plano Diretor da Zona Oeste de São Paulo
Plano Diretor impulsiona o crescimento da Zona Oeste por meio de incentivos
Em 2014, foi aprovado pela Câmara Municipal, ainda na gestão do prefeito Fernando Haddad (PT), o Plano Diretor Zona Oeste, bem como das demais regiões da cidade de São Paulo. Esse é o plano que está em vigor atualmente, com a previsão de vigorar até 2029. No entanto, estava prevista uma revisão intermediária do plano até o fim de 2021, adiada devido à pandemia.
Dentro do Plano Diretor, existe a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) (sancionada em 23/03/16), mais conhecida como Lei de Zoneamento. Ela normatiza a ação pública e privada sobre as formas de uso do solo da cidade e traz avanços significativos para que todo o processo de desenvolvimento urbano ocorra de acordo com as estratégias do Plano Diretor.
Esse planejamento engloba diferentes frentes que atuam na mudança de ruas, bairros, etc., são eles: construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e, claro, o próprio Estado, que normalmente atua a nível municipal. Na prática, a Lei de Zoneamento influencia diretamente como as novas construções serão feitas, interferindo, por exemplo, no número de vagas de garagem, tipos de fachada, tamanho dos apartamentos e até mesmo na largura das calçadas.
Para saber mais sobre o Plano Diretor Zona Oeste, continue a leitura.
O que é Plano Diretor?
Se você só ouviu falar em Plano Diretor e quer entender um pouco mais, saiba que ele é um projeto de cidade cujo principal objetivo é orientar o desenvolvimento e o crescimento físico-territoriais do município.
O Plano Diretor é elaborado pelo Poder Executivo Municipal sob a responsabilidade técnica de um arquiteto urbanista com a participação de uma equipe interdisciplinar, em um processo de planejamento participativo. Por fim, o plano diretor deve ser aprovado pela Câmara Municipal. Além disso, a elaboração do Plano Diretor São Paulo conta com a participação da sociedade por meio de audiências públicas, com propostas presenciais e online.
O Plano Diretor que ainda vigora hoje é aquele aprovado em 2014, com revisão prevista até o fim de 2021, que, no entanto, está pendente. Devido à pandemia, a prefeitura de São Paulo adiou o prazo para julho de 2022, seguindo a recomendação do Ministério Público paulista. A última atualização aconteceu em maio de 2022, quando a Justiça paralisou a revisão do Plano Diretor de São Paulo por falta de acessibilidade de pessoas com deficiência.
Agora, o novo prazo estabelecido é 31 de dezembro de 2022, quando a Prefeitura deve encaminhar para análise proposta de revisão do Plano Diretor. A prorrogação foi aprovada pelo Plenário da Câmara Municipal de São Paulo em segunda e definitiva votação, que ocorreu em junho.
O Plano Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo, de 31 de julho de 2014, é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2029.
Elaborado com a participação da sociedade, o PDE direciona as ações dos produtores do espaço urbano, públicos ou privados, para que o desenvolvimento da cidade seja feito de forma planejada e atenda às necessidades coletivas de toda a população, visando garantir uma cidade mais moderna, equilibrada, inclusiva, ambientalmente responsável, produtiva e, sobretudo, com qualidade de vida. - Portal Cidade de São Paulo.
Como dito, o Plano Diretor Municipal de São Paulo em vigor atualmente foi aprovado em votação no Legislativo em 2014, mais precisamente, em 30 de junho. Sendo assim, a consulta pública ocorreu ao longo de 2013.
Segundo consta no Portal da Prefeitura de São Paulo, na página Processo de Revisão Participativa do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, ao todo foram:
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114 audiências públicas;
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25.692 participantes;
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10.147 contribuições;
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5.684 propostas presenciais;
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4.463 propostas web.
Plano Diretor São Paulo
O Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo é a lei municipal nº 16.050, de 31 de julho de 2014. Ela orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2029. Dentre os objetivos da lei, estão:
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Direcionar as ações dos produtores do espaço urbano, públicos ou privados;
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Promover um desenvolvimento de forma planejada;
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Atender às necessidades coletivas de toda a população;
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Garantir uma cidade mais moderna, equilibrada, inclusiva, ambientalmente responsável, produtiva e, sobretudo, com qualidade de vida.
De modo geral e teoricamente, a cidade de São Paulo é dividida em duas partes:
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Eixos: áreas que estão a 600 metros da linha do metrô e do trem e que estão a, pelo menos, 300 metros dos corredores de ônibus;
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Miolos: todo o resto que não se enquadra em eixos.
Principais características do Plano Diretor Municipal em São Paulo
Para além dos planos que a prefeitura tem para a cidade, o Plano Diretor também é assunto de interesse para as construtoras, uma vez que estabelece critérios para a construção de prédios. Como dito, essa normalização se encontra dentro da Lei de Zoneamento, que organiza todo o município em 3 diferentes agrupamentos: territórios de transformação, qualificação e preservação.
Dentre as principais regras de zoneamento, podemos destacar:
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Construção além do limite básico do terreno (que corresponde a uma vez o tamanho dele) terá que pagar outorga, que varia de acordo com a região/bairro;
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Nos eixos, é permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno, enquanto nos miolos, a permissão é de até 2,5 vezes;
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Nos miolos, os prédios têm uma média de oito andares. No entanto, bairros cuja média é superior, a nova construção poderá seguir esse perfil;
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Nos eixos, não há limite de alturas, mas a construtora deve ficar de olho na Lei de Uso de Ocupação do Solo;
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Nos eixos, as construtoras não pagam outorga por edifícios com apenas uma vaga por apartamento. Assim, a cobrança começa a partir da segunda vaga;
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Calçadas nos eixos deverão ter até cinco metros, enquanto nos miolos permanece o que determina a Lei das Calçadas: tamanho mínimo de 2,5 metros;
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Nos eixos, quando há comércios no térreo dos edifícios, não é contabilizado na área construída quando corresponde até 50% da área total, sem pagamento de taxa.
Além disso, ficar de olho no Plano Diretor também fornece informações sobre as áreas que receberão investimentos e melhorias. Assim, pode-se considerar adquirir um terreno que atualmente vale pouco sabendo que no futuro aquela área será valorizada e, assim, valerá mais. Por exemplo, áreas que receberão pavimentação, corredor de ônibus, ciclovias, terminais, entre outros.
Lei de Zoneamento na Zona Oeste
A Lei de Zoneamento é o planejamento que utiliza o sistema legislativo com objetivo de regular o uso e ocupação do solo urbano. Esse planejamento engloba diferentes frentes que atuam na mudança de ruas, bairros, etc., são eles: construtoras, incorporadoras, proprietários de imóveis e, claro, o próprio Estado, que normalmente atua a nível municipal.
Esse planejamento se divide em duas grandes categorias: urbano e ambiental, a fim de preservar o equilíbrio entre a ocupação habitacional e a preservação do ecossistema natural.
Como dito, a Lei de Zoneamento organiza todo o município em 3 diferentes agrupamentos: territórios de transformação, qualificação e preservação. Isso significa que essa lei conta com um mapa unificado, evitando conflitos quanto aos perímetros e quanto à incidência de múltiplas zonas num mesmo lote. Além disso, a legislação não diferencia os tipos de zonas por subprefeitura, facilitando a compreensão e legibilidade do que é permitido em cada área da cidade.
Ou seja, você considera a mesma definição de agrupamentos e todas as classificações de zonas para todo o município.
Dentro do agrupamento, temos:
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Territórios de transformação: tem como objetivo aumentar o número de construções e, consequente, da população e das atividades econômicas e serviços públicos.Também, oferecer mais opções de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos, adequando o uso do solo à oferta de transporte público coletivo.
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Territórios de qualificação: buscam a manutenção de usos não residenciais existentes, o fomento às atividades produtivas, a diversificação de usos ou o adensamento populacional moderado, a depender das diferentes localidades que constituem esses territórios.
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Territórios de preservação: áreas em que se objetiva a preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, de conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugadas com a preservação ambiental, além da preservação cultural.
Para construtoras ou para quem pensa em vender ou comprar imóveis, podemos destacar o “território de transformação”, como a área mais importante. Dentro dela, está a chamada Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana, ou apenas “ZEU”.
A ZEU são áreas em que o objetivo é promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado ao sistema de transporte público coletivo.
Ou seja, áreas que serão desenvolvidas a curto e médio prazo, valorizando os imóveis e terrenos localizados ali.
Principais desafios da Zona Oeste
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Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Macrorregião CENTRO-OESTE
Segundo definição do Plano Diretor São Paulo, a Macrorregião Centro-Oeste, ou seja, a “Zona Oeste”, é composta pelas Subprefeituras Pinheiros, Lapa, Butantã e Sé – que abrange o centro histórico.
Nos últimos anos, a região vem passando por grandes transformações, com a verticalização de suas construções, substituição das atividades industriais e de pequenas residências horizontais por grandes edifícios, principalmente residenciais.
Além disso, a região concentra alguns dos principais pólos culturais de São Paulo: Museu de Arte de São Paulo – MASP; Pinacoteca; Museu de Arte Sacra; Centro Cultural Banco do Brasil; Museu de Arte, Moderna de São Paulo – MAM; Teatro Municipal; Sala São Paulo; Memorial da América Latina; diversas faculdades e universidades e centros de referência médico-hospitalar.
Outro ponto positivo é que a Zona Oeste é a região com maior acessibilidade a qualquer ponto da cidade, da região metropolitana, do interior do Estado de São Paulo e de outros estados do Brasil. É atendida por quatro das cinco linhas de metrô em operação no município (Linhas 1 – Azul; 2 – Verde; 3 – Vermelha; e 4 – Amarela), por quatro linhas de trem da CPTM (7 – Rubi; 8 – Diamante; 9 – Esmeralda; e 11 – Coral) e por quatro corredores de ônibus: Rebouças; Santo Amaro/9 de Julho; Pirituba/Lapa/Centro; e Vila Nova Cachoeirinha.
Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Macrorregião CENTRO-OESTE
Entre 2002 e 2014, dos lançamentos que ocorreram no município de São Paulo, 51,22% dos lançamentos comerciais verticais e 34,11% dos residenciais verticais ocorreram na Macrorregião Centro-Oeste, segundo dados da Embraesp. A Macrorregião Centro-Oeste, apesar de composta por apenas quatro subprefeituras – Butantã, Lapa, Pinheiros e Sé –, responde por aproximadamente 45,5% dos empregos ofertados no município.
Já entre os desafios da região, está, principalmente, o custo elevado de vida, uma vez que é uma das áreas mais bem servidas de infraestrutura e serviços públicos. Além disso, devido ao aumento de atividades na região, seja por habitantes ou visitantes, a adequação do uso do espaço e do solo também é um desafio.
Comuns aos centros, a Zona Oeste também tem o desafio de melhorar as áreas degradadas ou subutilizadas, com população em situação de vulnerabilidade social, que são ocorrências oriundas da transformação do território.
Assim sendo, o Plano Diretor da Zona Oeste propõe as seguintes diretrizes.
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Orientar e auxiliar os proprietários de bens tombados na elaboração de projetos e obtenção de recursos para a recuperação, restauração e instalação de usos nos imóveis sob proteção patrimonial;
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Requalificar as áreas degradadas buscando a implantação do uso habitacional para todas as faixas de renda e a sua acessibilidade ao sistema de transporte e aos equipamentos públicos existentes;
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Otimizar a utilização das áreas de uso público existentes;
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Viabilizar a utilização multisetorial de áreas públicas; As Intervenções nas centralidades existentes podem contemplar, dentre outras:
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Renovação da pavimentação viária;
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Regramento do estacionamento na via;
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Implantação de nova sinalização vertical e horizontal;
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Alargamento e tratamento das calçadas;
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Enterramento da fiação;
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Implantação de iluminação diferenciada nas vias comerciais;
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Criação de áreas de permanência e convivência no espaço público;
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Aumentar as áreas permeáveis e arborizadas dos equipamentos públicos;
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Qualificar os percursos a pé e por outros modais não motorizados entre a habitação e os equipamentos públicos;
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Conectar os equipamentos públicos através de intervenções: Sinalização viária; No tratamento das calçadas; Na iluminação pública.
ZEU na prática: conheça a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana na Zona Oeste
Os eixos de estruturação da transformação urbana são definidos pelas quadras inseridas na faixa de 150 metros de cada lado dos corredores de ônibus, bem como no raio de 400m ao longo das estações de metrô e trem, conforme você pode ver na imagem abaixo.
Imagem: Plataforma Gestão Urbana SP
Além das vias já presentes na ZEU, há o mapa de Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Previstos. No entanto, essas áreas só serão ativadas após o início de implantação desses novos eixos de transporte coletivo (obras aprovadas e licenciadas, para evitar casuísmos políticos), os lotes integrantes ao eixo urbanístico terão que otimizar o investimento de infraestrutura e contarão com benefícios para tanto.
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Imagem: Plataforma Gestão Urbana SP
A Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), de acordo com a Lei 16.402/16 e prevista no Plano Diretor de São Paulo, tende a impulsionar o crescimento do número de lançamentos imobiliários na Zona Oeste, bem como nas demais regiões da cidade de São Paulo.
Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Macrorregião CENTRO-OESTE
Mudanças
Dentro da ZEU, existem cinco principais frentes previstas, são elas:
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Vagas de Garagem;
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Fachada Ativa;
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Fruição Pública;
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Cota Parte Máxima;
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Calçadas Largas
As mudanças relacionadas aos eixos de estruturação da transformação urbana serão feitas de acordo com cada Macroárea. Assim, estoques de potencial construtivo hoje existentes deixam de vigorar naqueles eixos para que as mudanças ocorram aos poucos.
De modo geral, o plano incentiva a construção de habitações para as diversas faixas de renda, o uso do térreo de edifícios para diversos tipos de comércios e para implantação de equipamentos e usos institucionais, além da ampliação dos espaços públicos.
Imagem: Plataforma Gestão Urbana SP
Vagas de Garagem
O Projeto de Lei de Revisão do Plano Diretor Estratégico (PL 688/13), além de fomentar a construção de edifícios residenciais e não residenciais próximos aos corredores de ônibus e estações de trem e metrô, também desobriga o número mínimo de vagas de garagem por empreendimento nessas áreas. O objetivo é incentivar o uso dos transportes públicos, otimizando a mobilidade de forma mais sustentável.
Conforme a proposta, passarão a ser computáveis (passíveis de cobrança de outorga onerosa) as vagas de garagem que excedam os seguintes limites: uma vaga por unidade residencial e uma vaga para cada 100m2 de área construída computável dos empreendimentos não residenciais.
Para empreendimentos residenciais, como era ANTES:
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1 vaga por por Unidade Habitacional (UH) menor que 200m² ;
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2 vagas por UH entre 200m² e 500m²;
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3 vagas por UH maior que 500m².
Atualmente, ao invés de estabelecer o mínimo, é determinado o número máximo de vagas. Como ficou AGORA:
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1 vaga por por Unidade Habitacional (UH);
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Vagas extras serão computadas.
Fachada Ativa
Segundo a Plataforma de Informação da Prefeitura de São Paulo, a fachada ativa é a ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos por uso não residencial com acesso aberto à população.
O objetivo é tornar essas áreas públicas mais dinâmicas, contribuindo para a interação com atividades instaladas nos térreos das edificações. Com isso, busca-se aumentar o fluxo de pessoas nas ruas para atividades de lazer e passeios livres. Dessa forma, os planos fechados na interface entre as construções e o passeio público também são evitados, tornando o local visualmente mais harmônico.
Na prática, isso serve para lotes com testada maior que 20m com a área do térreo destinada a usos não residenciais nR1 (compatível com a vizinhança residencial) e nR2 (tolerável à vizinhança residencial).
Para isso, o Plano Diretor prevê que até o limite de 50 %, não será computável a área do lote destinada à implementação deste instrumento.
Fruição Pública
Corroborando com a fachada ativa, ou fruição pública significa utilizar o pavimento térreo para criar áreas para o uso público, com foco nos pedestres, e que promovam o desenvolvimento de atividades com valor social, cultural e econômico. Assim, o pavimento térreo não pode ser fechado com edificações, instalações ou equipamentos.
Para que a fruição pública seja posta em prática, a área deve ser de, no mínimo, 250m2 que deverá ser devidamente averbada em Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, o incentivo é que, gratuitamente, poderá ser acrescentada ao potencial construtivo básico do imóvel uma área construída computável equivalente a 100% da área destinada à fruição pública
Cota Parte Máxima
A Cota Parte é uma ação que incentiva edifícios direcionados a pessoas com diferentes faixas de renda. Isso é feito por meio do oferecimento de unidades habitacionais de diversos tamanhos. Além disso, define um número mínimo de unidades habitacionais que deverão ser construídas de acordo com a área do terreno.
Abaixo, confira a imagem disponibilizada na Plataforma de Gestão Urbana SP, que ilustra como a cota parte é aplicada.
Imagem: Plataforma Gestão Urbana SP
Calçadas Largas
Próximos aos eixos de transporte, o Plano Diretor prevê aumento das calçadas, com largura mínima de 5 metros nos corredores de ônibus e de 3 metros nas áreas de influência.
Plano Diretor Zona Oeste - São Paulo
Para atender às necessidades específicas de cada região, são estabelecidos os Planos Regionais, que detalham o Plano Diretor considerando as características territorial de cada subprefeitura. No Plano Diretor Zona Oeste estão as subprefeituras:
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Butantã;
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Lapa;
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Pinheiros;
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Sé.
Os quadros analíticos de cada subprefeitura, disponíveis na Plataforma Gestão Urbana SP, foram desenvolvidos em 2016, com a maior parte dos dados obtidos em 2014. A seguir, confira as principais características, desafios e diretrizes de cada região.
1 - Butantã
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Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura BUTANTÃ
Na imagem, você pode ver a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) no Butantã, na Zona Oeste.
A Subprefeitura Butantã tem área de cerca de 5.610 ha distribuídos por 5 distritos: Butantã, Morumbi, Raposo Tavares, Rio Pequeno e Vila Sônia.
Lançamentos residenciais e comerciais
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Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura BUTANTÃ
Em 2014, 74,44% da área da subprefeitura Butantã era ocupada por uso residencial. Nesse período, houve um crescimento de 25% da área construída residencial e de 21% da área construída de comércio e serviços. Sendo que na Região Oeste foram 914 residenciais e 112 comerciais e no município de São Paulo, 3.442 residenciais e 287 comerciais.
Segundo dados da Embraesp, foram 168 lançamentos residenciais verticais no Butantã — dos quais:
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52 na Vila Sônia;
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47 no do Morumbi;
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38 no do Rio Pequeno.
Estilo de vida
Quando o assunto é saúde, a Organização Mundial de Saúde (OMS) indica que o coeficiente de leitos gerais (número de leitos por mil habitantes) recomendado é entre 3 e 5 leitos por mil habitantes, sendo que na subprefeitura Butantã esse índice é de 3,27.
Com relação à infraestrutura de transporte coletivo de média (corredor de ônibus) e alta capacidade (metrô e trem), o Butantã possui poucos quilômetros implantados em operação. A única Linha de Metrô existente é a 4 - Amarela, enquanto há apenas um único corredor de ônibus em operação.
Desafios da subprefeitura Butantã
Dentre os desafios da subprefeitura do Butantã, podemos destacar o conciliamento da boa moradia com a melhoria das condições ambientais e de drenagem, na articulação das políticas ambientais e habitacionais. Isso porque muitas vezes o espaço necessário à preservação ambiental é disputado pela população mais carente para suprir suas necessidades de moradia, o que dificulta a recuperação da qualidade de suas águas e implantação de coletores-tronco.
Outro desafio é a melhoria da mobilidade entre o Butantã e outras subprefeituras, bem como suprir a necessidade de ligações Norte-Sul. Além disso, aumentar o número e melhorar a distribuição dos postos de trabalho na região é mais um desafio.
Diretrizes
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Qualificar os espaços livres públicos existentes, garantindo acessibilidade universal, segurança e conforto para o pedestre, através de arborização, implantação de mobiliário urbano, informações da rede de transporte e melhoria da iluminação pública;
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Ampliar as ciclovias e ciclofaixas para estimular o transporte não-motorizado interligando seus trajetos com outros transportes públicos;
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Elaborar e implantar um plano integrado de gerenciamento, manutenção e manejo de vias públicas e calçadas;
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Promover implantação de Habitação de Interesse Social, especialmente para atender à população carente já residente na região e localizada em áreas de risco;
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Melhorar a mobilidade Norte-Sul com prioridade ao pedestre, principalmente no entroncamento da Rodovia Raposo Tavares com a Av. Politécnica;
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Estimular a criação de caminhos verdes junto às vias estruturais, garantindo melhor mobilidade de pessoas, criando paisagem mais agradável para a população, além de ampliar a permeabilidade do solo e as condições ambientais;
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Controlar a ocupação dos fundos de vale, de forma a recuperar a permeabilidade do solo;
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Salvaguardar a rede hídrica do lançamento irregular de esgotos e detritos sólidos considerando o adensamento da região;
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Criar condições de preservação de manchas arbóreas;
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Desenvolver os projetos para os parques lineares ITAIM 2 e 3, além de áreas verdes de recreação e lazer;
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Atender as demandas de equipamentos de saúde nas localidades da COHAB Raposo Tavares;
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Estudar formas de implantar passagens seguras de pedestres facilitando o deslocamento das pessoas para atravessar a Rodovia Raposo Tavares e acessar a Vila Olímpica Mário Covas e os demais serviços da região sul do distrito;
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Viabilizar a construção do Parque Linear Nascentes do Jaguaré, visando incluir programas de saneamento básico e preservação do meio ambiente para o entorno;
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Garantir melhorias no tratamento de calçadas próximas ao Educandário Dom Duarte devido à sua importância de lazer e cultura para os bairros adjacentes;
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Realizar estudos para viabilizar o Parque Linear Sarah no bairro Jardim Ester, considerando a implantação de equipamentos de saúde e lazer;
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Promover implantação de Habitação de Interesse Social, especialmente na região do Parque dos Príncipes, nas comunidades 1010 e Camarazal, para atender à população carente já residente na região;
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Realizar estudos para viabilizar o projeto do Parque Linear do Córrego Espanhol no Parque dos Príncipes, considerando tratamento de esgoto, drenagem e a implantação de equipamentos de lazer, fazendo com que possa ser reduzida a desigualdade social do local;
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Potencializar as atividades de comércio e serviços existentes na Av. Rio Pequeno, estimulando o crescimento da oferta de empregos e a circulação de pessoas pela via;
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Realizar estudos para viabilizar o projeto do Parque Linear Esmeralda (Água Podre) considerando tratamento de esgoto, a implantação de equipamentos públicos e habitações de interesse social para famílias com habitações em áreas de risco;
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Garantir melhorias no tratamento de calçadas próximas à favela São Remo, qualificando o local pela sua importância comercial;
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Compatibilizar projetos de desenvolvimento e preservação ambiental, principalmente no Distrito de Vila Sônia;
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Viabilizar travessias e qualificar calçadas da Avenida Engenheiro Heitor Antônio Eiras Garcia para pedestres e bicicletas considerando o adensamento da região;
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Orientar os investimentos públicos para o desenvolvimento dos Parques Lineares em implantação já previstos no Plano Diretor Estratégico – Parque Linear Corveta Camacuã, Parque Linear Pires Caboré e Parque Linear Sérgio Vieira de Mello - de forma a ampliar as áreas de uso livre recreativo, o tratamento de córregos e lidar com o desconforto térmico e com a poluição atmosférica;
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Desenvolver medidas para facilitar a circulação de pedestres, bicicletas e transporte público de passageiros entre os bairros do Distrito do Butantã;
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Viabilizar parcerias com a administração da USP de maneira a se criar melhor integração entre a comunidade adjacente e as atividades da mesma;
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Incentivar atividades não residenciais nos eixos de desenvolvimento comercial, conforme zoneamento previsto, especialmente na região do Morumbi;
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Viabilizar áreas de retenção de águas pluviais e complementar com obras de drenagem os locais mais suscetíveis a alagamentos;
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Incentivar o desenvolvimento cultural em locais como a Casa de Vidro Lina Bo Bardi, a Fundação Maria Luisa e Oscar Americano e o sítio arqueológico próximo à comunidade Panorama.
2 - Lapa
Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura LAPA
Na imagem, você pode ver a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) na Lapa, na Zona Oeste.
A Subprefeitura Lapa tem área de cerca de 4.010 ha distribuídos por 6 Distritos: Lapa, Barra Funda, Jaguaré, Jaguara, Vila Leopoldina e Perdizes.
O bairro da Lapa tem seu desenvolvimento ligado à implantação da ferrovia. As primeiras indústrias surgiram ao longo da linha do trem que corta seu território. Ao redor das indústrias, surgiram vilas operárias que abrigavam os seus trabalhadores.
Essa ocupação industrial desenhou o território marcado por grandes lotes e quadras com características de ocupação industrial, com sistema viário generoso nas suas dimensões, porém com poucas vias. Assim, a população residente era mínima e, por isso, a disponibilidade de equipamentos públicos urbanos básicos, escassa.
No entanto, o processo de transformação de usos industriais e até mesmo a substituição de residências horizontais têm ocorrido rapidamente No lugar, são construídos edifícios, majoritariamente residenciais, com a ocupação dos lotes por grandes empreendimentos, geralmente em condomínios fechados.
Lançamentos residenciais e comerciais
Entre 1991 e 2014, os usos residenciais e as atividades comerciais e de serviços tiveram aumento. Cerca de 88,9% para o uso residencial e 65,9% para os usos comerciais e de serviços. Com isso, o número de empregos subiu entre 2000 e 2013 em 91,7%.
Já sobre os lançamentos residenciais e comerciais, a Embraesp conta com dados entre 2022 a 2014. Nesse período, foram realizados 3.442 lançamentos residenciais verticais e 287 lançamentos comerciais verticais em São Paulo. Na Zona Oeste, foram 914 residenciais e 112 comerciais.
Na Subprefeitura Lapa, esse recorte foi de 346 residenciais e 34 comerciais. Dos quais, somando ambos os usos:
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131 em Perdizes;
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101 na Lapa (distrito);
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12 na Barra Funda.
Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura LAPA
Estilo de vida
Segundo a Organização Mundial de Saúde (OMS), o coeficiente de leitos gerais (número de leitos por mil habitantes) recomendado é entre 3 e 5 leitos por mil habitantes, sendo que na Subprefeitura Lapa esse índice é de 1,93.
Já em relação à infraestrutura de transporte coletivo de média (corredor de ônibus) e alta capacidade (metrô e trem), a Lapa é atendida por duas linhas de Metrô (2 – Verde e 3 – Vermelha), três linhas de trem (9 – Esmeralda ; 8 – Diamante e 7 - Rubi) e pelos corredores Pirituba/Lapa/Centro e Vila Nova Cachoeirinha.
Desafios da subprefeitura Lapa
Adequar a distribuição de área e o fornecimento de infraestrutura para a população é um dos desafios da subprefeitura da Lapa. Isso porque é necessário, ainda, adequar as transformações de usos e adaptar as antigas áreas industriais.
Melhorar a mobilidade também é um desafio, com o objetivo de conectar os bairros, além de instalar uma ligação com a Zona Norte.
Diminuir o número de óbitos por acidentes de trânsito é um desafio que chama atenção. Segundo consta no quadro analítico, esse problema está ligado à falta de atendimento à população em situação de vulnerabilidade social.
Além disso, promover o uso habitacional para todas as faixas de renda com o intuito de melhorar a qualidade de vida da população mais carente.
Diretrizes
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Conectar estações de trem, metrô e corredores de ônibus com as quadras envoltórias, inclusive com a superação de barreiras físicas;
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Estudar e viabilizar a implantação de novas transposições da linha férrea;
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Garantir que todos os pontos localizados nas áreas de influência dos eixos de transporte tenham acesso à estação de trem, metrô e de corredor de ônibus dentro do seu raio de influência;
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Garantir a existência, o dimensionamento adequado e o bom funcionamento de infraestrutura de micro e macro drenagem;
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Melhorar as condições ambientais por meio de:
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Manutenção das áreas verdes existentes;
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Criação de novas áreas verdes;
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Criação de áreas permeáveis, eliminando ou mitigando os riscos ambientais (inundações, desabamentos e outros);
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Recuperação de áreas contaminadas;
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Promover a qualificação urbana e da gestão viária das
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ruas comerciais;
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Implantar equipamentos públicos para atender à demanda decorrente do processo de transformação urbana da Subprefeitura;
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Adequar o tecido urbano e o fornecimento de infraestrutura de modo a suportar os novos padrões de ocupação e transformação de usos;
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Conectar os equipamentos públicos com os programas habitacionais propostos;
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Implantar sinalização viária, faixas de pedestres, semáforos, alargamentos de calçadas e lombofaixas de modo a garantir a segurança dos pedestres;
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Complementar a rede cicloviária, conectando-a ao sistema de transporte, aos parques e equipamentos públicos.
3 - Pinheiros
Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura PINHEIROS
Na imagem, você pode ver a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) em Pinheiros, na Zona Oeste.
A Subprefeitura Pinheiros tem área de cerca de 3.170 ha distribuídos por quatro distritos: Alto de Pinheiros, Jardim Paulista, Itaim Bibi e Pinheiros.
Cerca de 34% do território da Subprefeitura Pinheiros é ocupado por Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER). O uso residencial responde a 61% de sua área construída e as atividades comerciais e de serviços, a 31%.Sendo que a predominância é de usos residenciais horizontais, principalmente nos bairros conhecidos como “jardins”, que são considerados territórios de preservação pela legislação.
No entanto, a região também é conhecida pelas atividades comerciais e de serviços (bares, restaurantes, etc) e do uso de suas vias para manifestações, comemorações e eventos, com o público ocupando calçadas, leitos carroçáveis e gerando conflitos com os moradores. Assim, foram feitas divisões de zonas de uso que condicionam e regulam a ocupação e as atividades na cidade, definindo usos permitidos e índices urbanísticos, visando a convivência equilibrada e o desenvolvimento harmônico.
Lançamentos residenciais e comerciais
Entre 2002 a 2014, segundo dados da Embraesp, ocorreram 3.442 lançamentos residenciais verticais e 287 lançamentos comerciais verticais em toda cidade de São Paulo. Só na Zona Oeste foram 914 residenciais e 112 comerciais. Já na Subprefeitura de Pinheiros, o recorte foi de 400 lançamentos residenciais e 72 comerciais, sendo que 196 e 41, respectivamente, no distrito de Itaim Bibi.
Em 2000, 65% da área construída era ocupada por residências e 27% por usos comerciais e de serviços. Já em 2014, houve uma diminuição para 61% de uso residencial e um aumento para 31% de áreas construídas para usos comerciais e de prestação de serviços. Essa mudança recebeu influência do sucesso imobiliário e pelo perfil de empreendimentos na área da Operação Urbana Consorciada (OUC) Faria Lima.
Nesse ponto, temos dois opostos dentro da subprefeitura Pinheiros. Enquanto o distrito de Alto de Pinheiros é predominantemente residencial, com 85% de sua área construída para esse fim, sendo que 69% desse uso foi considerado de alto padrão. Por outro lado, o Itaim Bibi apresenta a menor proporção de área construída para usos residenciais, com apenas 50%.
Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura PINHEIROS
Estilo de vida
Quando o assunto é atendimento médico na Zona Oeste, a Subprefeitura Pinheiros se sobressai positivamente. Segundo a Organização Mundial de Saúde (OMS), o coeficiente de leitos gerais (número de leitos por mil habitantes) recomendado é entre 3 e 5 leitos por mil habitantes, sendo que na Subprefeitura Pinheiros este índice é de 13,60.
Já falando sobre transporte público, a Subprefeitura é atendida por duas linhas de Metrô (2 – Verde e 4 – Amarela), uma linha de trem (9 – esmeralda) e pelos corredores Rebouças e Santo Amaro/9 de julho, sendo assim uma das subprefeituras com melhores condições de transporte público.
No entanto, uma dificuldade relacionada ao tema é a falta de infraestrutura das vias para a passagem de ônibus, devido às ruas serem muito estreitas e, também, muito inclinadas. Assim, os veículos que operam no subsistema estrutural de transporte coletivo (padron, articulado e biarticulado) possuem dimensões inadequadas às características da via.
Outro destaque da Subprefeitura Pinheiros é ser uma das áreas mais arborizadas de todo o município, com árvores de grande porte na área dos passeios de suas alamedas. Sendo que a vegetação arbórea dos bairros-jardins é considerada patrimônio ambiental e protegida pelo Decreto Estadual 30.443/89.
Desafios da subprefeitura Pinheiros
Depois do transporte individual, as viagens diárias dos habitantes da Subprefeitura Pinheiros são mais realizadas de modo a pé, representando 20,5% do total. No entanto, encontra-se aí uma das dificuldades da subprefeitura. O espaço destinado à circulação de pedestres, apresenta dimensões insuficientes e tratamento inadequado, tornando necessária a gestão, qualificação e manutenção dos espaços e equipamentos e serviços públicos, principalmente nos eixos estruturadores da mobilidade e a melhoria da mobilidade e acessibilidade universal dos pedestres.
Além disso, outra forte característica da região também traz desafios: as atividades comerciais (bares, restaurantes, etc) e o uso das vias para manifestações, comemorações e eventos, quando o público ocupa, geram conflitos com os moradores. Assim, é necessário resolver os conflitos entre esses moradores, a população flutuante e a atividade econômica instalada.
A grande arborização da região também traz um desafio: a manutenção da qualidade ambiental da Subprefeitura e em particular de seus espaços públicos (ruas, praças e parques).
Mais uma característica positiva da Subprefeitura Pinheiros é o grande número de empregos ofertados em seu território, além disso, a grande quantidade de investimentos públicos em sua infraestrutura, mas ambos acabam tornando um desafio promover o uso habitacional para todas as faixas de renda. Afinal, a região possui um preço elevado da terra.
Diretrizes
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Manter um cadastro georreferenciado atualizado da sanidade biológica e análise de risco de queda das árvores localizadas nos espaços públicos da Subprefeitura;
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Manter a qualidade ambiental da Subprefeitura, em especial de seus espaços públicos;
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Implantar territórios de interesse da cultura e da paisagem;
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Criar canais de articulação com a comunidade e agentes privados para coordenar as atividades culturais no território;
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Fazer a gestão dos espaços, equipamentos e serviços públicos buscando a sua qualificação, principalmente nos eixos estruturadores;
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Fortalecer e, quando necessário, estabelecer fóruns e canais para discussão dos problemas locais, que incluam todos os envolvidos e resolva os conflitos entre moradores, população flutuante e atividade econômica instalada;
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Rever o percurso do subsistema local de transporte coletivo de modo a mitigar conflitos pelo tráfego de passagem no interior dos bairros;
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Melhorar a mobilidade e acessibilidade universal dos pedestres;
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Manter as qualidades ambientais dos espaços públicos da Subprefeitura;
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Recuperar escadarias, becos e calçadas;
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Implantar medidas que garantam a segurança nas travessias de pedestres;
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Implantar travessias de pedestres nos percursos que conectem equipamentos públicos.
4 - Sé
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Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura SÉ
Na imagem, você pode ver a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) na Sé, na Zona Oeste.
A Subprefeitura Sé engloba território de cerca de 2.666 ha, compostos pelos distritos Sé, República, Bela Vista, Cambuci, Bom Retiro, Consolação, Liberdade e Santa Cecília.
No século XX, a Subprefeitura Sé já era referência na concentração de uso comercial e prestação de serviços. No entanto, em 1960, a grande concentração de atividades aliada à falta de infraestrutura de transporte coletivo prejudicou essas atividades. Já em 1970, o Poder Público iniciou a implantação do sistema de transporte coletivo de alta capacidade e qualidade, o metrô; e a implantação de conjunto de regras a fim de limitar essa concentração e investir no surgimento de novas centralidades em outros lugares da cidade.
Mas nos 80, a aplicação dessas regras rígidas de ocupação da área central acabou resultando em algo negativo: um esvaziamento a tal ponto que, no final dos anos 90, já se investia na reversão deste processo. Assim, foram propostos planos de intervenções localizadas, a fim de recuperar a área central que havia entrado em processo de decadência. Isso se estendeu até 2004 por meio de ferramentas para recuperar a área central através da atração de novos investimentos e de população residente.
Em 2010, a região começou a apresentar aumento da população, sendo uma recuperação de 37,5% da população perdida em relação ao Censo Demográfico de 1980. Assim, houve um crescimento populacional de 1,4% entre 2000 e 2010. Por outro lado, segundo dados levantados em 2015, a Subprefeitura Sé responde por aproximadamente 40% da população em situação de rua levantada em toda cidade de São Paulo.
Lançamentos residenciais e comerciais
Entre 2002 a 2014, foram 260 lançamentos residenciais verticais e 35 comerciais na Subprefeitura Sé, segundo dados da Embraesp. Sendo que na cidade de São Paulo ocorreram 3.44210 lançamentos residenciais verticais e 28711 comerciais.
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Imagem: Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras - Subprefeitura SÉ
Estilo de vida
Tratando-se de atendimento médico, a Subprefeitura Sé apresenta um índice de 15,90 leitos a cada mil habitantes. Sendo que segundo a Organização Mundial de Saúde (OMS), o coeficiente de leitos gerais (número de leitos por mil habitantes) recomendado é entre 3 e 5 leitos por mil habitantes.
Em relação ao transporte público, a Subprefeitura Sé é atendida por quase todas as linhas de metrô em operação no município (1 – Azul; 2 – Verde; 3 - Vermelha; e 4 – Amarela), por três linhas de trem (11 - Coral; 8 – Diamante; e 7 - Rubi) e pelos corredores Rebouças, 9 de julho, Pirituba/Lapa/Centro e Vila Nova Cachoeirinha.
Desafios da Subprefeitura Sé
Um dos grandes desafios da Subprefeitura Sé é melhorar a gestão e a qualidade dos espaços públicos, considerando a infraestrutura já existente de cultura, lazer e entretenimento, além dos centros comerciais.
Outro desafio é melhorar a área verde da região, em parte deteriorada ou com falta de arborização. Além disso, é necessário implementar serviços públicos e políticas públicas sociais para lidar com a grande concentração de cortiços e a população de baixa renda, com forte presença de imigrantes. Somado a isso, também é necessário atender a população em situação de vulnerabilidade social e garantir a inclusão social de seus moradores.
Por fim, promover o uso habitacional na região para todas as faixas de renda, complementando a alta atividade econômica já presente e dos empregos ofertados na região.
Diretrizes
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Melhorar a gestão e qualificação de espaços públicos; promover a recuperação urbana preservando os inúmeros imóveis tombados;
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Atender a população em situação de vulnerabilidade social e garantir a inclusão social;
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Promover o uso habitacional para todas as faixas de renda;
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Atender a demanda por serviços públicos, principalmente em suas áreas de população mais carente e grande vulnerabilidade social;
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Estudar a viabilidade de “retrofit” de imóveis subutilizadas ou não utilizados para atender a demanda por habitação de interesse social;
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Articular os programas habitacionais com as intervenções no sistema viário e de transporte;
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Conectar os equipamentos públicos com os programas habitacionais propostos;
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Qualificar os percursos a pé e por outros modais não motorizados entre a habitação e os equipamentos públicos;
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Melhorar as condições ambientais por meio de:
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Manutenção das áreas verdes existentes;
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Criação de novas áreas verdes;
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Criação de áreas permeáveis, eliminando ou mitigando os riscos ambientais;
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Recuperação de áreas contaminadas.
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Possibilitar que intervenções nos espaços públicos do Distrito do Bom Retiro potencializem a atratividade econômica e comercial do distrito;
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Fazer parcerias com a iniciativa privada para a implantação do circuito de compras;
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Elaborar um programa de comunicação visual do circuito de compras.
Plano Diretor São Paulo: confira as demais regiões
Fontes:
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Obras de prédios perto de metrô crescem em bairros de alta renda, mas patinam na periferia (15/05/22)
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Justiça suspende revisão do Plano Diretor de São Paulo (10/05/22)
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Plano Diretor de SP deixará imóveis mais caros, mais baixos e com menos vagas - Notícias (11/07/14)
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Material de apoio para Revisão Participativa dos Planos Regionais das Subprefeituras
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http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/plano-diretor/processo-participativo/
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https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacao-territorial/eixos-de-transformacao/arquivos/
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