Encontrar um imóvel ainda registrado no nome de uma pessoa falecida é uma situação comum e que costuma gerar insegurança, principalmente quando o inventário nunca foi feito. Mesmo que os herdeiros morem no imóvel ou arquem com as despesas, isso não significa que a propriedade esteja regularizada.
Até 2025, a legislação brasileira exige a regularização formal da herança por meio do inventário para que o imóvel possa ser transferido, vendido ou financiado. A partir de 2026, podem ocorrer mudanças nas regras do ITCMD, conforme leis estaduais, o que reforça a importância de não adiar a regularização.
Quer saber o que fazer com um imóvel no nome de alguém falecido e sem inventário? Continue a leitura e confira!
O que significa ter um imóvel no nome de pessoa falecida?
Quando alguém falece, todos os seus bens formam o chamado espólio. Até a conclusão do inventário e da partilha, os herdeiros não são proprietários individuais do imóvel, mas titulares de um direito hereditário.
Na prática, isso significa que o imóvel:
- não pode ser vendido ou doado de forma regular;
- não pode ser financiado ou usado como garantia;
- não pode ser transferido no cartório de registro de imóveis.
Qualquer negociação feita sem inventário envolve riscos jurídicos.
É possível morar ou usar o imóvel sem inventário?
Sim, é comum que herdeiros utilizem o imóvel após o falecimento. No entanto, o uso do imóvel não substitui o inventário.
Mesmo pagando IPTU, condomínio e contas de consumo, o imóvel continua juridicamente em nome do falecido. Esses pagamentos não geram propriedade nem regularizam a situação.
Saiba mais: Quais os custos para a realização do inventário?
Por que o inventário é obrigatório?
O inventário é o procedimento legal que:
- identifica quem são os herdeiros;
- levanta bens, direitos e dívidas;
- calcula e recolhe o ITCMD (imposto sobre herança);
- permite a partilha e a transferência do imóvel para o nome dos herdeiros.
Sem inventário, não há como registrar o imóvel em nome de ninguém, o que impede qualquer ato legal.
Saiba mais: ITCMD em São Paulo: como as novas regras afetam o mercado imobiliário?
Tipos de inventário: qual se aplica ao seu caso?
Inventário judicial
É obrigatório quando:
- existe conflito entre os herdeiros;
- não há consenso sobre a partilha;
- o testamento ainda não foi validado judicialmente.
O procedimento ocorre na Justiça e tende a ser mais demorado.
Inventário extrajudicial (em cartório)
Pode ser feito em cartório quando:
- há consenso entre eles;
- há advogado acompanhando o ato;
- não existe testamento ou, se existir, ele já foi previamente homologado pelo Judiciário, com autorização expressa para a via extrajudicial.
Essa modalidade costuma ser mais rápida e menos burocrática.
Saiba mais: Posso fazer inventário no cartório com herdeiro menor de idade?
Existe prazo para abrir o inventário?
Sim. O Código de Processo Civil indica que o inventário deve ser aberto em até 2 meses a partir do falecimento, mas as penalidades pelo atraso são definidas por leis estaduais.
Em estados como São Paulo, por exemplo:
- atraso pode gerar multa de 10% no ITCMD;
- após determinado período, a multa pode chegar a 20%.
Os prazos e percentuais variam conforme o estado, mas o atraso quase sempre aumenta os custos.
O que acontece se o inventário nunca for feito?
A falta de inventário pode causar:
- impossibilidade de vender ou regularizar o imóvel;
- bloqueio do bem em situações judiciais;
- conflitos entre herdeiros ao longo do tempo;
- aumento do valor do ITCMD com multas e juros;
- dificuldade para resolver a situação em gerações futuras.
Quanto mais tempo passa, mais complexa tende a ser a regularização.
É possível vender o imóvel sem inventário?
A venda direta do imóvel em nome de pessoa falecida não é permitida. No entanto, existem alternativas legais, que exigem cuidado:
- Cessão de direitos hereditários: os herdeiros podem ceder seus direitos por escritura pública, com concordância de todos os envolvidos, inclusive do cônjuge meeiro, quando houver.
- Venda no inventário extrajudicial: normas recentes do CNJ permitem que, havendo consenso unânime, o inventariante realize a venda do imóvel no curso do inventário extrajudicial, sem necessidade de alvará judicial.
Essas possibilidades não dispensam o inventário e exigem análise jurídica caso a caso.
Saiba mais: Posso vender o imóvel antes de concluir o inventário?
Quem pode iniciar o inventário?
O inventário pode ser aberto por:
- qualquer herdeiro;
- o cônjuge ou companheiro sobrevivente;
- o inventariante;
- credores, em situações específicas.
Não é necessário que todos tomem a iniciativa juntos, embora o consenso facilite o processo.
Passo a passo para regularizar um imóvel sem inventário
- Obter a certidão de óbito
- Identificar todos os herdeiros legais
- Solicitar a matrícula atualizada do imóvel
- Verificar se existe testamento
- Definir se o inventário será judicial ou extrajudicial
- Contratar um advogado
- Recolher o ITCMD
- Formalizar a partilha
- Registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis
Saiba mais: O imóvel que está em inventário pode ser regularizado?
Quando um imóvel está no nome de pessoa falecida e não há inventário, não existe atalho seguro: a regularização passa, obrigatoriamente, pelo inventário. Enquanto isso não ocorre, o imóvel permanece juridicamente irregular, mesmo que esteja ocupado pelos herdeiros.
Diante de possíveis mudanças tributárias a partir de 2026 e do aumento de custos com o tempo, iniciar o inventário o quanto antes é a decisão mais segura. A orientação de um advogado é essencial, já que as regras e os impostos variam conforme o estado.
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